國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)昨日召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，要求確保完成今年再開(kāi)工改造600萬(wàn)套的棚改任務(wù)；實(shí)施2018年到2020年3年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃，再改造各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)1500萬(wàn)套。

這再度點(diǎn)燃了市場(chǎng)三四線(xiàn)樓市需求的預(yù)期。華創(chuàng)證券指出，1500萬(wàn)套的棚改計(jì)劃雖然較此前的1800萬(wàn)套有所下降，但比市場(chǎng)原先較弱預(yù)期仍有所提升。預(yù)計(jì)棚改貨幣化安置比例有望在目前50-60%的水平上繼續(xù)提升，政策支持力度也將往縣級(jí)城市逐步下移。更多的三四線(xiàn)城市需求或?qū)⒌玫结尫拧?/span>

在目前的政策之下，華創(chuàng)證券認(rèn)為，原先預(yù)期三四線(xiàn)城市僅一年的短期棚改邏輯將中期化，預(yù)計(jì)每年直接帶動(dòng)需求2.3-2.6億平方米。

而棚改從實(shí)物安置到貨幣安置的轉(zhuǎn)變，棚戶(hù)區(qū)改造居民的財(cái)富將獲得迅速提升，將繼續(xù)推動(dòng)下游消費(fèi)升級(jí)。上游投資（水泥、建材）的需求也會(huì)一并被拉高，預(yù)計(jì)包括2017-2020年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將得到一定較強(qiáng)的支撐。

棚改1.0到2.0：貨幣化安置相當(dāng)于政府出資支持買(mǎi)房

本輪三四線(xiàn)地產(chǎn)銷(xiāo)售的回升有兩個(gè)特征：三四線(xiàn)城市普遍回升，并非僅限于大城市周邊的三四線(xiàn)城市；本輪熱銷(xiāo)始于16年年初，量?jī)r(jià)走勢(shì)基本上與一二線(xiàn)城市保持同步，且持續(xù)性強(qiáng)。

華創(chuàng)證券此前指出：

 

3 月中旬，統(tǒng)計(jì)局公布 2017 年 1-2 月份全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，大超市場(chǎng)預(yù)期，并且出現(xiàn)了三四線(xiàn)城市全局性、普遍性的熱銷(xiāo)。

其中，2017 年 1-2 月，全國(guó) 653 個(gè)城市的住宅銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng) 24%，但同期我們跟蹤的 63 個(gè)主流 城市的住宅銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)僅 3%，也就說(shuō)同期剩余 590 個(gè)城市的住宅銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)高達(dá) 46%，而這 590 個(gè)城市中大部分都為三四線(xiàn)城市、并且大部分城市都是低能級(jí)三四線(xiàn)城市。

三四線(xiàn)城市銷(xiāo)量上行的主流觀(guān)點(diǎn)是大城市需求外溢，但這并不能解釋此次三四線(xiàn)地產(chǎn)銷(xiāo)售的回暖。因?yàn)槿丝诨亓鳌⒛娉擎?zhèn)化等只能帶動(dòng)大城市周邊三線(xiàn)城市的樓市熱銷(xiāo)，無(wú)法延伸和下沉至更低能級(jí)的、更末端的廣大三四線(xiàn)城市。華創(chuàng)證券此前的調(diào)研顯示，棚改貨幣化平均直接拉動(dòng)銷(xiāo)售面積約 20%。

而棚改貨幣化作為三四線(xiàn)地產(chǎn)銷(xiāo)售回暖的核心驅(qū)動(dòng)力，實(shí)物貨幣安置并重轉(zhuǎn)向貨幣安置優(yōu)先是關(guān)鍵因素，這也是從棚改1.0到棚改2.0的關(guān)鍵變化。

海通宏觀(guān)姜超、于博此前指出，棚改貨幣化安置，相當(dāng)于政府出資支持買(mǎi)房：

實(shí)物安置主要是通過(guò)建設(shè)新房的方式，即拆房子還房子，但這種安置方式的過(guò)渡周期較長(zhǎng)，也增加了人員安置費(fèi)用。但受限于資金問(wèn)題，棚改1.0階段，工程推進(jìn)進(jìn)度較慢。08-14年間棚改開(kāi)工量維持在250-300萬(wàn)套。

棚改貨幣化安置，是政府直接以貨幣的形式補(bǔ)償被拆遷棚戶(hù)區(qū)居民，而后居民再到商品房市場(chǎng)上購(gòu)置住房。

華創(chuàng)證券則計(jì)算指出，貨幣補(bǔ)償一般相當(dāng)于周邊市場(chǎng)價(jià)的 1.3 倍，而且較實(shí)物安置需多支付3%左右的土地成本，因此貨幣安置較實(shí)物安置成本高出 34%，這是棚改貨幣化安置的缺點(diǎn)，因其可能進(jìn)一步加大地方政府資金壓力。

每年直接帶動(dòng)需求2.3-2.6億平米

華創(chuàng)證券指出，政府計(jì)劃在2018-2020年三年間繼續(xù)推進(jìn)1500萬(wàn)套的棚改計(jì)劃，雖然較2015-2017年三年1800萬(wàn)套下降17%，但比市場(chǎng)原先較弱預(yù)期仍有所提升。

而原先預(yù)期三四線(xiàn)城市僅一年的短期棚改邏輯將中期化，三四線(xiàn)城市的需求或?qū)⒏�持續(xù)釋放，預(yù)計(jì)每年直接帶動(dòng)需求2.3-2.6億平米。

考慮到2015-2017年三年平均貨幣化安置比例43%-46%，對(duì)應(yīng)每年貨幣化安置套數(shù)258-278萬(wàn)套，按照每套85平米估算，對(duì)應(yīng)每年帶動(dòng)住宅需求2.2-2.4億平米。

假設(shè)后續(xù)2015-2017年三年平均貨幣化安置比例為50%-60%（2016年實(shí)際為50%），那么對(duì)應(yīng)每年貨幣化安置套數(shù)250-300萬(wàn)套，同樣按照每套85平米估算，對(duì)應(yīng)每年帶動(dòng)住宅需求2.1-2.6億平米，預(yù)計(jì)推動(dòng)商品房住宅需求增速為-10%至+16%。 

間接住宅需求可觀(guān) 還將同時(shí)拉動(dòng)消費(fèi)和投資

棚改間接的住宅需求更為可觀(guān)。華創(chuàng)證券指出，預(yù)計(jì)后續(xù)三年的住宅需求釋放或也將更為持續(xù)。

目前市場(chǎng)雖然已經(jīng)開(kāi)始逐步接受并認(rèn)可棚改對(duì)于三四線(xiàn)城市住宅需求的影響，但還存在著一個(gè)誤區(qū)，那就是僅考慮了棚改貨幣化安置推動(dòng)的直接住宅需求，認(rèn)為這部分需求占比全年需求只有20%左右，并不大。

自2016年1季度開(kāi)始棚改貨幣化安置持續(xù)去庫(kù)存開(kāi)始，三四線(xiàn)城市的庫(kù)存已經(jīng)從高位30個(gè)月逐步下降到合理區(qū)間，甚至部分三線(xiàn)城市已經(jīng)進(jìn)入到12個(gè)月以?xún)?nèi)。

在此類(lèi)城市的供需進(jìn)入到合理區(qū)間、甚至是漲價(jià)區(qū)間之后，同時(shí)又在購(gòu)房政策又相對(duì)優(yōu)惠的背景下，逐步推動(dòng)住宅需求的進(jìn)一步釋放，并且后續(xù)隨著越來(lái)越多的三四線(xiàn)城市庫(kù)存進(jìn)入到合理區(qū)間，需求的釋放也將進(jìn)一步加強(qiáng)。

本次三年棚改新規(guī)劃也將再次加強(qiáng)上述影響，推動(dòng)三四線(xiàn)的需求釋放短期邏輯中期化，因而預(yù)計(jì)后續(xù)三年的住宅需求釋放或也將更為持續(xù)。

棚改貨幣化安置除了將帶動(dòng)三四線(xiàn)住宅需求之外，同時(shí)也將帶動(dòng)下游消費(fèi)和上游投資。下游消費(fèi)需求釋放的期限拉長(zhǎng)到了三年，包括2017-2020年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資也將得到一定較強(qiáng)的支撐。

下游如家電等消費(fèi)需求的持續(xù)放量已經(jīng)在持續(xù)驗(yàn)證了，而未來(lái)三年棚改新規(guī)劃或?qū)⒗^續(xù)推動(dòng)三四線(xiàn)住宅需求的釋放，甚至推動(dòng)住宅需求更快速釋放，從而繼續(xù)推動(dòng)下游消費(fèi)需求的釋放。

 

由于更多將采用貨幣化安置的方式，棚戶(hù)區(qū)改造居民的財(cái)富將獲得迅速提升，將繼續(xù)推動(dòng)下游消費(fèi)升級(jí)，并且下游消費(fèi)需求釋放的期限拉長(zhǎng)到了三年。

投資方面，原先由于市場(chǎng)預(yù)期棚改對(duì)于三四線(xiàn)住宅需求的拉動(dòng)僅是一年的短期效應(yīng)，很多房企在企業(yè)層面可能都是去庫(kù)存的想法，沒(méi)有再投資的意愿。

但是三年棚改新規(guī)劃將這個(gè)短期邏輯中期化之后，適當(dāng)在住宅方面在再投資也變得很有需要，因而也將帶動(dòng)上游，如水泥和建材等，從而拉動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，因而預(yù)計(jì)后續(xù)包括2017-2020年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將得到一定較強(qiáng)的支撐。